自宅を手放す？手放さない？選択肢とそのメリット・デメリット

自宅の終活は、自宅を手放す、手放さない、という大きく2つに分類されます。
その選択肢ごとにメリットとデメリットがあります。それぞれの特徴をしっかり確認しておきましょう。

手放さない場合

自宅を手放さないメリットとしては、資産がなくならずに済むという点です。また、保有し続けていれば仮に数年後に違う活用方法を希望しても、変更することが可能です。ただし、持ち続けるとなると現金化はできないので、別途老後資金の調達手段を考える必要があります。

■住み続ける

住み慣れたところで老後を過ごせることはストレスない余生を過ごせるというメリットがあります。住環境の変化を好まない人に向けた選択肢です。ただし、住み続ける際は、住宅のメンテナンス費用は発生し続けます。

■2世帯住宅に建て替える

子どもがいる場合は考えておきたい選択肢です。2世帯住宅に建て替えることで、子どもは住宅を購入する必要がなくなり、親世代と負担を分担できるので、子どもにとってもメリットが大きいです。2世帯にする場合には、自分たちが亡くなった後、その自宅部分をどのように使うのかを子ども世帯と事前に話し合っておきましょう。

■賃貸にする

自宅を所有している人は、居住していた自宅を賃貸物件にして、大家さんになることもできます。いちばんのメリットは定期的な家賃収入の確保です。一方、物件に修繕箇所が発生したら、大家さんの負担で修理する必要があります。また、賃貸ニーズを事前に把握したり、賃貸に空きが続くリスクを評価したり、シビアな判断も求められます。

■土地活用する

自宅の敷地にそれなりの広さがあれば、土地を有効活用することもできます。アパートを建築すれば、賃貸オーナーとなり、定期収入が入るので、老後の私的年金代わりになるでしょう。また、団体信用生命保険に加入すれば、亡くなった際に、アパートのローンが免除されるので生命保険代わりにもなります。ただし、アパート建築には初期投資が数千万円以上発生するのと、建築や賃貸事業運営に応じてコストも発生します。

■「リースバック」と「リバースモーゲージ」

自宅の新たな活用方法として注目されているのが、「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。

リースバックとは、不動産は売却するものの、みずからがその物件を借りて、売却後も住み続けることができるサービスです。当然、家賃は新たな所有者に払うことになりますが、売却時にまとまった現金が得られるのと、住み慣れた自宅に住み続けることができるのが大きなメリットです。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受ける資金の調達手法の一種です。基本的には毎月利息だけを支払えばよく、元金は債務者が亡くなった際に、現金で一括返済するか物件を売却するかのどちらかを選択することができます。
どちらも自宅に引き続き住み続けながら、老後の資金調達が可能な手法ですが、それぞれにリスクがあるのでよく検討する必要があります。

手放す（住み替える）場合

自宅を売却してまとまった資金を得て、自身は新たな環境で生活を始める選択肢です。自宅を早い段階で子どもに贈与して、子世帯と同居することも可能です。

■売却する

不動産を売却することで一度まとまったお金が入りますので、老後の必要資金に充てられます。また、不動産を所有しなくなるので、固定資産税を支払う必要もなくなり、修繕費用の確保も不要になります。
当然ながら自宅を売却すると、新たな居住地を探さなくてはなりません。また、希望価格どおりに売却ができない可能性もあり、リスクを負うことも必要です。

■生前贈与する

本人が生きている間に、相続が発生する財産を贈与することです。子どもが多い場合や、相続人同士の仲が悪くてトラブルの可能性がある場合に有効です。引き継がせたい人に対して生前に不動産を譲ることで人間関係のトラブルの可能性を回避でき、相続税の削減の効果があります。ただし、相続税は課税されませんが、贈与税が課税される点に注意です。